固定資産税【Q&A】土地について

【A】総務大臣の定めた固定資産評価基準に基づき街路に沿接する標準的な土地の単位当たりの価格である路線価を付設し、この路線価に基づいて各土地について画地計算法を適用して評価額を求める市街地宅地評価法(路線価方式)により行っています。

1. 用途地区の区分
    用途地区の区分は、宅地の利用状況が共通な地域を区分することです。
    これは路線価を付設するため、また、画地計算法を適用するために必要なものです。
2. 状況類似地域の区分
    各用途地区について、その類似する地域ごとに細分化をします。
3. 標準宅地の選定
    状況類似地区ごとに、主要な街路を選定し、当該街路に沿接する宅地のうちから奥行、間口、形状等からみて標準的なものと認められる宅地(標準宅地)を選定します。
4. 主要な街路への路線価の付設
    不動産鑑定価格等を活用して標準宅地の適正な時価を評定し、主要な街路に宅地の単位当たり(1m2当たり)の価格を表した路線価を付設します。
5. その他の街路への路線価の付設
    主要な街路の路線価に比準して、その他の街路に路線価を付設します。
6. 画地計算法
    路線価を基礎として、その街路に沿接する土地ごとに奥行、形状、利用上の法的制限などの状況に応じた画地補正率を乗じて単位地積当たり価額を求めます。
7. 各土地の評価額の算出
    各土地の単位地積当たり価額に地積を乗じて評価額を算出します。

【A】税務課の窓口で地番参考図を閲覧できます。
場所や地番が特定できない場合は、住宅地図や地番参考図を比較照合して確認願います。
最新の情報が必要な場合は、大阪法務局 富田林支局で公図を閲覧することをお勧めします。

【A】路線価は、一般財団法人資産評価システム研究センター「全国地価マップ」で公開しています。
詳しくは、税務課固定資産税担当へお問い合わせください。
また、この路線価とは別に相続税および贈与税で用いる路線価がありますが、こちらについては富田林税務署へお問い合わせください。

【A】固定資産税および都市計画税の住宅用地とは、賦課期日(毎年1月1日)現在、次のいずれかに該当する土地をいいます。

1. 専用住宅(もっぱら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地でその上に存在する住宅の総床面積の10倍までの土地
2. 併用住宅(その一部を人の居住の用に供する家屋のうち総床面積に対する居住部分の割合が4分の1以上あるもの)の敷地の用に供されている土地のうち、その面積に下表の率を乗じた面積。住宅用地の面積がその上に存在する家屋の総床面積の10倍を超えているときは総床面積の10倍の面積に下表の率を乗じた面積となります。

【A】住宅用地については、その税負担を軽減する目的から、課税標準の特例措置が設けられています。
住宅用地の特例措置を適用した額(本則課税標準額)は、住宅用地の区分、固定資産税および都市計画税に応じて下記のとおり算出されます。

なお、賦課期日現在住宅が存在しない場合は、たとえ住宅の建築工事中の土地や建設予定地であっても住宅用地にはなりません。ただし、住宅を建替え中の場合で、一定の要件を満たすものは住宅用地になることがあります。

1. 住宅用地等に関する申告
    固定資産税・都市計画税の住宅用地には課税標準の特例措置があり、税負担が軽減されています。この特例措置を正しく適用するために、「住宅用地(取消)申告書」により申告をしていただくことになっています。
2. 申告が必要な場合
    土地や家屋の状況に変更があった場合で、具体的には次のとおりです。
   (1)住宅を新築又は増築した場合
   (2)住宅を建て替える場合
   (3)住宅の全部又は一部を取り壊した場合
   (4)家屋の全部又は一部の用途を変更した場合(例 店舗を住宅に変更等)
   (5)土地の用途(利用状況)を変更した場合(例 住宅の敷地を駐車場に変更等)

【A】角地は、正面路線だけの土地に比べて利用できる間口が大きくなることによる出入りの利便性のほか、採光や風通しなどの点で宅地としての利用価値が高まるため、評価額も一般的に高くなります。

【A】住宅を取り壊した際、固定資産税が高くなることもあります。

これは、住宅用地に対する課税標準の特例措置の対象から外れるためです。

住宅が建っている宅地には、税の負担を軽減する特例措置が設けられています。住宅を取り壊したり、家屋の用途を変更すると、この特例の適用対象から外れることになります。

住宅を取り壊し駐車場として利用すると、住宅用地の特例が受けられなくなり、家屋の課税がなくなることによる税額の減少よりも、住宅用地の特例を受けられなくなったことによる税額の増加の方が大きくなることもあります。

なお、住宅用地を住宅用地以外へ変更した場合または住宅用地以外の土地を住宅用地に変更した場合には、土地の所有者はその旨を申告することとなっていますので税務課固定資産税担当へ連絡ください。

【A】土地の価格は、平成5年度以前には地価公示価格よりかなり低い水準にあり、平成6年度評価替えから全国的に地価公示などの公的土地評価の7割をめどとすることとされました。
一方、課税標準額については税額が急に上がることのないよう、平成5年度の額を基に徐々に価格に近づけていく措置がとられました。
そのあと、価格に対する課税標準額の割合(「負担水準」といいます。)に地域格差が生じたため、平成9年度以降,負担水準の高い土地は税負担を据え置きまたは引き下げ、低い土地は段階的に引き上げていく措置が講じられました。このため、地価動向と税負担の動きが一致しない場合も生じています。

【A】　固定資産評価基準別表第3において、固定資産税評価における画地認定について、以下のとおり、規定されています。各筆の宅地の評点数は、一画地の宅地ごとに画地計算法を適用して求めるものとします。この場合において、一画地は、原則として、土地課税台帳に登録された一筆の宅地によるものとします。ただし、一筆の宅地又は隣接する二筆以上の宅地について、その形状、利用状況等からみて、これを一体となしていると認められる部分に区分し、又はこれらを合わせる必要がある場合においては、その一体をなしている部分の宅地ごとに一画地とします。つまり、原則は一筆一評価ですが、複数の土地を一体的に利用していると判断されれば、画地一体評価とすることが規定されています。

【A】固定資産税は、固定資産の価格、すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されるものです。したがって、本来であれば毎年度評価替えを行い、その結果を基に課税を行うことが理想的といえますが、膨大な量の土地、家屋について毎年度評価を見直すことは、実務的に事実上不可能であることや、課税事務の簡素化を図り徴税コストを最小に抑える必要もあること等から、土地と家屋については原則としれて3年間価格を据え置く制度、換言すれば、3年毎に価格を見直す制度がとられています。(評価を見直す年度を「基準年度(第1年度)」といい、令和においては3の倍数年度がその年度となります。)
なお、土地の評価については、第2年度、第3年度において地価の下落があり、基準年度の価格を据え置くことが適当でないときは、簡易な方法により、価格を修正することができる特例措置案が講じられている。これを時点修正といいます。